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房地产开发企业如何避免和应对新宏观调控所引发的纠纷(二)

 

李海峰

如何制定企业应对调控政策的策略,积极预防纠纷的发生?

一、寻求多元化融资渠道,灵活解决资金难题

通过上述对房地产纠纷的分析可知,大量纠纷主要是因房地产企业资金不足而造成的。因此,房地产企业在决定开发项目时,必须制订周全的资金计划,确保自身拥有足够的资金准备。

房地产行业是高风险、高回报、资金密集的行业,对融资的要求较高。从目前各地的情况看,房地产开发企业已很难从银行借到款,房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。在预感到资金有可能要出现问题时,房产开发企业要早做准备,防止资金链条断裂。面对目前的形势,房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制,以期保存实力再图发展。

房地产开发企业除了银行贷款,可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产。目前国内、国外投资基金比较活跃,对于资金紧张的房地产开发企业来讲,可以作为一个重要的引资渠道。如有以下几种渠道可供尝试:

1、 进行股权融资。房地产开发企业可以通过出让部分股权来获取资金,并实现优势互补。

2、 信托项目融资。信托可以在串接多种金融工具方面独具优势:1)可以引入海外基金;2)可以引入国内的产业投资信托基金;3)可以将项目公司包装上市; 4)可以以固定回报的方式,吸引投资者以股权投资方式进入项目公司;5)可以改善项目的融资环境,使项目符合银行贷款条件,再从银行融资。

3、 典当融资。房地产开发企业可利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金,典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙,已开始显现出其灵活便捷的特性,为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

二、土地储备要理性、要科学

房地产公司必须保有一定的土地储备,但因土地储备耗用资金量庞大,新宏观调控政策实施后,国家对土地有更严格的开发建设期限的制约,因此土地储备量必须要适当,不能超出自身的资金承受能力。房地产企业在进行土地储备应注意:

1、要与企业实力相匹配。目前,在土地价格已经较高的情况下,房地产企业不宜追求达到土地储备存续比的理想值,应适当放缓拿地力度。土地储备量的多少取决于企业的开发能力。脱离自身开发能力而拿地,会使企业背负巨大资金压力和经营风险。

2、要做好土地储备结构规划与企业发展目标一致。房地产企业发展总体规划中,市场战略、产品战略等与土地储备战略直接相关。在不同等级城市市场上各有什么目标,什么样的产品结构,什么策略,将直接决定土地储备结构。

3、尽可能储备具有高增值潜力和高变现能力的土地。这类土地也通常是未来热点板块的土地。有些土地可能具有高增值潜力,但不一定同时具有高变现能力, 要根据企业发展目标和策略,兼顾储备具有高增值潜力和高变现能力的土地。

三、注重品牌战略

新宏观调控政策实施后,房地产市场步入低谷时,消费者更看重的是企业品牌。房地产业已进入品牌竞争的时代,市场越低迷,消费者选择品牌企业的倾向性越大。房地产市场低迷时,往往是市场洗牌的时刻,市场以及各种资源都会向优秀企业集中。因此,抓紧时机做好品牌尤为关键。品牌是一种无形资产,更是一个房地产企业整体概念,除有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业,才会赢得更大的发展机遇。房地产开发企业创品牌,必须结合自身特点,走适合自己的路,变劣势为强势。房地产开发企业创品牌应重点把握以下要点:

1、企业领导要有着强烈的品牌意识。能否创立品牌关键在于企业领导者本身的素质,企业领导者要有着强烈的品牌意识,方可增强员工创立品牌的凝聚力、战斗力、创新力。

2、创立品牌要定位准确。在品牌未创立之前,首先要找到适合自身特点的市场需求空白点或潜在热点。以满足特定细分市场需求为依据,进行品牌塑造、品牌定位。要避开了强大的竞争对手,以细分目标市场进行定位,品牌形象才能创立。要在目标消费者心中占有独特的、不可替代的位置,企业品牌才能成为目标消费者追求的生活方式,而其品牌才最具美誉度、认知度和生命力。

3、要注重楼盘品牌塑造。楼盘品牌是企业品牌的体现,是企业实施品牌战略的直接成果。企业品牌形象成功塑造很大程度上取决于单项楼盘,只有单项楼盘获得成功,企业品牌才能创立与发展。因此,房地产开发企业的品牌塑造应重点放在楼盘品牌塑造上。一定要把好质量关,视质量为企业的生命。质量是楼盘品牌的基础,是企业良好形象的保证。随着新宏观调控政策的实施,房地产市场及企业品牌竞争的加剧,房地产企业更应该通过品牌的文化去赢得消费者和社会公众对品牌的认同与亲合力。

四、要不断创新产品与服务

消费者由于经济实力的不同而对房地产产品具有不同层次的需求, 随着人们生活水平的提高,人们消费需求也在发生变化。因此要适应不同层次人的要求,就要求房地产企业不断推出的新产品、新形态、新种类,以满足市场的需求。要善于调查消费者的潜在心理,提供切合消费者潜在心理期望的产品创新、功能创新、服务创新、支付方式创新。只要有变化就是新的卖点,就可以推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。

五、采取战略联盟发展

房地产企业战略联盟,是指两个或两个以上的房地产企业之间出于对房地产市场的预期和企业总体经营目标、经营风险的考虑,为达到共同拥有市场、交换互补性资源,各自达成特定的战略目标和最后获得长期的市场竞争优势等目的,通过各种协议而结合的优势互补、风险共担的松散型组织。通过战略联盟,企业可以根据自身需要,选择拥有自己所需资源的企业作为自己的合作伙伴,因而更容易实现资源获取上的多样性。通过联盟企业不仅可以扩大企业规模,从而获得规模经济效应、范围经济效应和共生经济效应,同时也可以通过提供差异化的以及更迅速的产品或服务,构建起相对于竞争对手的竞争优势,打造和提升自身核心竞争力。 随着市场的不断饱和,激烈的竞争局面难免会出现。在一番你死我夺的价格战之后,往往落下个两败俱伤的局面。唯一的解决之道就是主动与竞争对手合作,化敌为友。随着新宏观调控政策的实施,房地产开发企业由于资金实力相对减弱,采取战略联盟,从而增强企业的竞争力。战略联盟的形式可以是多种多样的。有产权形式的战略联盟,可分为合资、股权参与和契约式合作三种。也有产业链形式的战略联盟,可以划分为横向联盟、纵向联盟、混合联盟三种。横向联盟是指在产业链中承担相同环节的企业,即互为竞争对手的企业间的联盟。纵向联盟是在产业链中上、中、下游企业间的联盟,是一种互补型的合作关系。

六、要加强法律风险防范

法律纠纷和法律风险重在预防,房地产企业要预早建立健全法律风险的预警机制,加快完善以事前防范、事中控制为主、事后补救为辅的法律风险控制管理体系,进一步提高市场竞争力提供坚实的法律保障。 房地产企业要加强合同管理,有效防范违约风险。要进一步强化合同集中管理,建立合同管理信息系统,规范合同审查标准,提高合同审查质量。尽量减少因违约造成的企业损失。应聘请律师提供项目全过程法律服务,由专业律师参与合同订立和履行的全过程,对合同内容、合同的执行、合同变更、纠纷调处进行全面审查把关和参与,及时避免纠纷和有效化解纠纷。

面对已发生的纠纷,企业应采取的应对方式

尽管我们做了大量的工作努力避免纠纷的发生,但是纠纷还是难于避免的,面对已发生的纠纷,我们应积极应对。由于纠纷产生的具体情况差别很大,这些也使其解决方式各有不同,对纠纷双方订立的合同或继续履行,或变更,或解除,或承担违约责任,或双方免责,或协商解决,或仲裁诉讼,应根据不同情况,况采取不同的应对措施。

首先,严格执行合同才能避免纠纷,合同双方应严格执行合同当中规定的有关条款。在合同实施过程中,越严格执行合同,出现纠纷的可能性就越小。面对产生的纠纷冷静面对,合同双方不应激化矛盾,合同双方本着相互谅解相互合作的态度解决矛盾。当房地产市场平稳发展时,由于产销两旺,解除合同的几率较低,但当房产新政的实施影响一方利益时,受损失方很可能通过解除合同的方式降低自身损失,此时其便是寻找对方以往履行合同的瑕疵,因此严格履行合同会降低对方中途解约风险。

其次,在一定条件下,可变更或解除合同。由于宏观调控措施实施,有些合同确实是因一方无力履行而必须解除的,比如购房者购房后因限购令而无法过户。再比如购房者购房后,而开发商因资金问题导致停工,交房遥遥无期。有些合同只是暂时遇到困难,将来还有继续履行的可能,则可采取中止履行或延缓履行的措施,不必解除合同。但有些合同如果继续履行合约明显对一方不公平,这是由于情势变更,不可归责于双方当事人,则允许该当事人单方变更或者解除合同。所谓情势变更,是指合同成立之后、履行之前所发生的不可预见,无法控制,致使合同之基础或环境发生根本性变化,并且其影响渉及于社会局部或全体,而不是单单只影响该合同本身,而且不是直接对合同的利益产生影响,而是通过该事由影响了合同订立所依赖的客观环境或者是基础,进而影响该合同的,在这种情形下,履行该合同会造成合同当事人双方利益的不均衡,出现显失公平的局面,有悖诚实信用原则。

第三,尽量通过和解、调解方式解决纠纷。房产新政出台是纠纷双方在订立合同时均无法预见的,这种纠纷具有普遍性、被动性的特点,相当多的违约方确实没有履行能力,这与正常情况下因主观恶意或其他原因所造成的违约不同,此种情形虽不属于不可抗力,但属情势变更,因而也容易为对方所理解。企业在市场上的竞争日益激烈,会不断引发愈来愈多权利冲突或经济纠纷。应当尽量通过和解、调解方式解决纠纷,尽量让各类民事纠纷都能适用比较适合于其解决的民事纠纷解决方式来解决,如果经济纠纷通过打官司解决问题,往往会得到这样的结果,千辛万苦花了许多钱打赢了官司,法院判了,但最终却难以执行,而企业经营者为打赢一个官司却会拖垮一个好端端的企业。所以在预期收益相近的条件下,企业应趋向于采取风险小的权利救济方式,用和解、调解方式解决纠纷,实际上,对某些纠纷通过其他途径如人民调解委员会或亲朋好友主持调解来解决,往往会更节资、省力,往往比法院判决更具可行性、认可性。

最后,当事人不愿调解、调解不成或者调解后反悔的,企业要利用法律途径保护自己的权益,利用合法途径解决问题,诉讼是处理纠纷的最有效也是最后的手段。

作者介绍

李海峰,资深房地产投资管理人员。曾在美国纽约市房地产投资公司任职多年,1997年到香港某大型集团公司任职,负责管理该集团房地产投资项目,现在担任某房地产投资集团公司总经理。李先生工作之余还专注于中国房地产开发的投资研究,编写并在海内外出版了《中国房地产项目开发操作指引》,《房地产融资实务》,《房地产公司组织与管理》等书,受到房地产界的广泛好评。


 
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